ЛАВ З. ДИМОВИЋ
Правни положај непокретности не може се увек утврдити само увидом у катастар. Иза уписаног права својине могу постојати нерешени наследноправни односи, права супружника, ранија располагања, терети или исправе чија садржина не одговара регистрованом стању.
Имовинско право обухвата уређење својинских и других стварних права, правни промет непокретности, уговорне односе и заштиту имовине у судским и управним поступцима.
Посебан сегмент ове области чине поступци пред Републичким геодетским заводом и електронско подношење захтева преко система еШалтер.
Купопродаја и други правни послови са непокретностима
Приликом куповине стана, куће, земљишта или пословног простора потребно је испитати не само идентитет продавца, већ и правни основ његовог стицања, стање у катастру, терете и ограничења располагања.
Правна провера нарочито је важна када непокретност није у потпуности укњижена, постоје забележбе или се фактичко стање разликује од катастарских података.
Припрема предуговора и главног уговора подразумева уређење купопродајне цене, капаре, услова исплате, предаје државине, одговорности за правне недостатке и документације потребне за упис својине.
Када се куповина финансира стамбеним кредитом, уговорна документација мора бити усклађена и са захтевима банке, укључујући услове за успостављање хипотеке и исплату кредитних средстава.
Брачна тековина, сусвојина и деоба имовине
Упис непокретности на име једног лица не значи увек да оно њоме може самостално располагати.
Када је непокретност стечена током брака, потребно је испитати њен брачноимовински статус, основ стицања и права другог супружника.
Посебна питања настају приликом споразумне деобе заједничке имовине, развода брака, утврђивања удела и располагања непокретностима које су стечене или дограђене током трајања брачне заједнице.
Код сусвојине може бити потребно уредити начин коришћења непокретности, спровести деобу или покренути одговарајући судски поступак.
Наслеђивање и уговори о доживотном издржавању
Имовинскоправна питања често су непосредно повезана са оставинским поступком и располагањима за живота.
Уговор о доживотном издржавању, уговор о поклону, уступање и расподела имовине за живота и завештање производе различите правне последице.
Пре закључења таквих послова потребно је испитати својински статус имовине, права супружника, прописану форму и утицај на будуће наследноправне односе.
Код уговора о доживотном издржавању посебно су важни стварна садржина обавезе издржавања, способност примаоца да разуме правни посао и услови под којима уговор може бити оспораван.
Поступци пред катастром и систем еШалтер
Дигитализацијом катастра измењен је начин подношења захтева и комуникације са службама за катастар непокретности.
Систем еШалтер омогућава овлашћеним професионалним корисницима, укључујући адвокате који испуњавају услове приступа, да електронски подносе захтеве и прате њихово решавање.
У зависности од правног основа и врсте поступка, предмет захтева могу бити упис права својине, брисање хипотеке, промене одређених података, исправке грешака и друге законом дозвољене регистрационе радње.
Посебну пажњу захтевају предбележбе, рокови за њихово оправдање и забележбе које могу утицати на располагање непокретношћу.
Правилно електронско подношење захтева не може надоместити недостатак ваљаног правног основа за упис. Када постоји спор о самом праву својине, потребно је утврдити да ли се проблем може решити у катастарском поступку или је неопходно претходно спровести одговарајући судски поступак.
Заштита права и решавање имовинских спорова
Када споразумно уређење односа није могуће, имовинска права штите се одговарајућим тужбама и другим правним средствима.
Предмет поступања могу бити утврђење права својине, заштита државине, деоба имовине, испуњење уговорних обавеза, поништај или утврђење ништавости правних послова и спорови поводом права на непокретностима.
За избор одговарајућег поступка пресудно је правилно разликовање регистрационог недостатка, уговорног спора и спора о самом стварном праву.