Купопродаја на кредит и кредит за младе

При куповини непокретности на кредит странке обично најпре договоре цену и капару, а затим од банке очекују да омогући исплату остатка. Тек када припрема уговора одмакне, појаве се питања: зашто продавац даје заложну изјаву ако се задужује купац, када се уписује хипотека и сме ли продавац да дозволи упис купца пре него што прими новац?

Одговори су важни за обе стране. Купцу треба довољно времена да заврши поступак пред банком, док продавац не жели да остане без цене са хипотеком на свом стану. Уговор зато треба припремити према условима конкретног кредита, пре него што се новац преда и странке обавежу роковима које можда не могу да испуне. Код кредита за младе, уз то, треба проверити и посебне услове програма.

Провера непокретности пре договора о капари

Пре плаћања капаре треба проверити ко је власник, на основу чега је стекао непокретност и постоје ли хипотеке, спорови или други терети. Важно је погледати и нерешене предмете у катастру. Захтев који је раније поднет може успорити каснији упис или довести у питање првенство хипотеке које банка тражи. ^[4]

Пажњу заслужује и имовина супружника. Ако је стан стечен радом током брачне заједнице, чињеница да је у катастру наведен само један супружник не значи нужно да он може самостално да га прода и оптерети. Треба утврдити да ли је реч о посебној или заједничкој имовини и обезбедити потребно учешће другог супружника. ^[10]

Код новоградње проверавају се дозволе, права инвеститора и услови под којима се стан ослобађа евентуалне хипотеке банке која финансира изградњу. Процена вредности коју банка прибавља има другу сврху: стан може бити довољно вредан за кредит, а да питање својине или дозвола ипак није решено.

Капара и учешће у кредиту

Капара је износ који купац предаје продавцу као знак да је уговор закључен и као обезбеђење његовог извршења. Ако се куповина заврши, урачунава се у цену или се враћа. Ако нека страна не испуни обавезу, последице зависе од њене одговорности и онога што је уговорено. ^[1]

Честа је заблуда да купац увек може да одустане остављајући капару, односно да продавац може да се предомисли ако врати двоструки износ. Такво право постоји када је посебно уговорено, па капара има и улогу одустанице. Обична капара сама по себи не даје слободу одустанка.

Учешће је део цене који купац плаћа из сопствених средстава. Већ плаћена капара може се признати као део учешћа, ако је урачуната у цену и ако банка прихвата доказ о тој уплати. Зато капару и учешће не треба аутоматски сабирати као две одвојене обавезе. С друге стране, аванс, односно унапред плаћени део цене, нема само због тог плаћања правна дејства капаре.

То је нарочито важно код кредита за младе. Учешће од 1% не значи да је купцу у свакој куповини довољан само тај износ. Ако стан кошта 120.000 евра, а кредит је 100.000 евра, купац сам обезбеђује преосталих 20.000 евра. Ако је већ платио 5.000 евра капаре која се признаје као део учешћа, преостаје му још 15.000 евра цене, уз пратеће трошкове куповине. ^[7]

Шта ако банка не одобри кредит

Највише неизвесности настаје када је капара већ плаћена, а банка кредит одбије или одобри мањи износ од очекиваног. Не постоји правило по коме се капара тада увек враћа, нити правило да је купац у сваком случају губи. Треба видети како је уређен ризик финансирања и због чега посао није могао да се заврши.

Није исто ако купац не достави тражену документацију, ако процена вредности не омогући очекивани кредит или ако се открије правни недостатак непокретности. Добар предуговор разликује те ситуације. У њему треба одредити до када се очекује одлука банке, који је најмањи прихватљив износ кредита, када се рок продужава и када се новац враћа.

Предуговор о купопродаји непокретности мора бити закључен у прописаној јавнобележничкој форми. То што банка за почетну обраду прихвата нацрт не значи да тај нацрт има дејство пуноважног предуговора. Ни назив „капара” на уплатници не отклања недостатак форме, на шта указује и судска пракса. ^{[1], [2], [11]}

Предуговор, иначе, није обавезан у свакој куповини. Када су услови исплате већ усаглашени и нема потребе да се закључење главног уговора одлаже, странке могу приступити његовом закључењу.

Курсна разлика може оставити део цене неплаћеним

Када је цена договорена у еврима, треба јасно одредити да ли продавац прима евре или динарску противвредност и по ком курсу. Код кредита индексираног у еврима закон прописује званични средњи курс за одобравање и отплату кредита. Међутим, ако се исплаћени динари затим претварају у евре за продавца, услове те конверзије треба посебно проверити. ^{[6], [8]}

Ако банка исплати динарску противвредност кредита, а продавац очекује тачан износ у еврима, купцу може недостајати новац због разлике између средњег и продајног курса. Зато се пре потписивања утврђује ко сноси ту разлику и евентуалне накнаде. Формулација „по курсу банке” често је недовољна, јер не говори ни о којој банци ни о којој врсти курса је реч.

Колико пута се одлази код јавног бележника

На то питање нема једног одговора за све куповине. Ако се закључује предуговор, он обично подразумева први одлазак. Након одобрења кредита следи главни уговор, а заложна изјава може бити припремљена за исти термин. Ако продавац сагласност за упис купца издаје тек после исплате, потребан је и каснији долазак ради те изјаве. Тако се посао може организовати у две или три посете, али број зависи од документације и договореног начина исплате. ^[12]

Важно је разликовати и шта јавни бележник ради. Купопродајни уговор се солемнизује, што подразумева законом прописану проверу и потврђивање исправе; проста овера потписа није довољна. За заложну изјаву на основу које банка добија извршну вансудску хипотеку потребан је јавнобележнички запис са прописаним изјавама. То је строжа форма од обичне овере потписа. ^{[2], [3]}

Накнадна сагласност продавца за упис својине купца може се дати у посебној исправи уз оверу потписа продавца. Сам уговор о кредиту потписује се са банком у писменој форми и не мора се посебно солемнизовати само зато што служи куповини стана. ^{[1], [9]}

Додатни одласци често су последица нечега што је могло бити раније припремљено: недостаје сагласност супружника, пуномоћје није одговарајуће или се подаци у уговору не поклапају са катастром. Пре заказивања треба да буду усаглашени текстови уговора и банкарских исправа.

Зашто заложну изјаву често даје продавац

Продавац је често и даље власник стана у тренутку када банка тражи хипотеку ради исплате кредита купцу. Зато заложну изјаву даје он, иако није корисник кредита. Тиме дозвољава да његова непокретност обезбеђује дуг купца. Самим потписивањем те изјаве не постаје лични дужник банке или јемац, али стан може бити предмет наплате обезбеђеног потраживања. ^[3]

Хипотека настаје уписом у катастар. Закон допушта да се њоме обезбеди и будуће потраживање, па се она може уписати пре него што је кредит исплаћен. Јавни бележник доставља исправу катастру електронски. Ипак, потврда о достављању и извршен упис нису иста ствар. Банка треба да наведе који доказ тражи да би исплатила кредит.

Због тога продавцу треба објаснити садржину заложне изјаве пре потписивања. Посебно је важно да буде јасно који кредит се обезбеђује, у ком износу и шта се предузима ако до исплате уопште не дође.

Како се продавац штити до исплате цене

Продавац треба да зна када ће новац бити уплаћен на његов рачун и који услови су још остали да се испуне. Одлука о одобрењу кредита не значи да је цена већ плаћена. Ако на стану постоји ранија хипотека, потребно је прибавити обрачун дуга и писане услове њеног брисања, па усагласити колики део цене се плаћа тој банци, а колики продавцу.

Уговором се може предвидети да продавац безусловну сагласност за коначан упис купца издаје тек када прими целокупну цену. Тада треба одредити и рок у коме је дужан да то учини. Док та сагласност недостаје, може доћи до предбележбе, односно уписа који тек треба оправдати одговарајућом исправом. Овакав начин реализације мора бити усклађен са условима банке, да се не би догодило да банка чека упис купца, а продавац чека исплату. ^{[4], [9]}

Задржавање сагласности за упис купца, међутим, не уклања хипотеку коју је продавац већ дозволио. Ако кредит не буде исплаћен, потребно је уредити престанак могућности његовог коришћења и прибављање банкарске сагласности за брисање хипотеке. Обећање купца да ће то решити није довољно да обавеже банку.

Ни раскид купопродајног уговора сам по себи не брише хипотеку. Зато заштита продавца треба да обухвати и овај случај, а не само рок плаћања. Додатна заштита може се уговорити кроз непосредну извршност обавезе плаћања, ако су испуњени законски услови. Предају кључева и поседа такође треба везати за договорену и доказану исплату. ^{[3], [5]}

Шта треба знати о кредиту за младе

Кредит за младе олакшава приступ финансирању, пре свега мањим учешћем и субвенционисаном каматом. Основна правила купопродаје остају иста: проверава се непокретност, закључује уговор у прописаној форми и успоставља хипотека. Државна гаранција служи обезбеђењу банке; корисник је и даље дужан да отплаћује кредит. Потребна је хипотека првог реда на непокретности која се стиче. ^[7]

Програм је намењен држављанима Србије са пребивалиштем у Србији, старости од 20 до 35 година при подношењу захтева, за стицање прве стамбене непокретности. Проверава се и раније власништво, па није довољно само то што подносилац тренутно нема стан. Наслеђени сувласнички удео такође треба разјаснити пре давања капаре. Банка оцењује кредитну способност и, зависно од радног статуса и законских услова, може тражити одговарајућег јемца.

Кредит може износити највише 100.000 евра у динарској противвредности, уз учешће од 1%, које може бити веће, и ограничење финансирања на највише 99% вредности непокретности. Отплата може трајати до 40 година, укључујући грејс период до годину дана, с тим да последња рата доспева најкасније до 70. године живота корисника.

Првих шест година камата је фиксна, до 3,5% годишње, од чега држава субвенционише два процентна поена. Код стопе од 3,5% корисник сноси 1,5%. После тога камата се везује за тромесечни или шестомесечни EURIBOR, увећан за два процентна поена, према уговору и применљивим прописима. Зато приликом процене будуће рате треба гледати и период после истека субвенције.

Посебно је важно ограничење располагања: шест година од одобравања кредита корисник мора становати у непокретности, не сме је отуђити нити је, чак ни делимично, издавати у закуп, уз законски изузетак принудне наплате. Кршење ових услова повлачи губитак субвенције и враћање примљеног износа са законском затезном каматом. Могућност превремене отплате без накнаде не треба тумачити као самосталну дозволу да се ова ограничења занемаре.

Постоје и ограничења у погледу саме куповине. Програм не обухвата викендице, нити куповину од брачног друга, сродника у правој линији и лица у другом наследном реду. За новоградњу и објекте у изградњи важе посебни услови, које треба проверити за конкретан стан.

За кредите у програму предвиђена су ослобођења од накнаде за обраду кредита, одређених катастарских такса и јавнобележничких трошкова за предуговор, главни уговор, заложну изјаву и сагласност за укњижбу. Ипак, треба планирати могуће трошкове процене, осигурања, конверзије и правне помоћи. Пореске олакшице за први стан проверавају се засебно; одобрење кредита не значи аутоматски и пореско ослобођење. ^[7]

Шта најчешће одлаже завршетак куповине

Поступак обично застане када се неусклађени подаци, недостајућа сагласност или спорна документација открију тек пред потписивање. Други чест разлог је разлика између онога што су купац и продавац договорили и онога што банка може да исплати: мањи кредит, другачији рок или нерешено брисање старе хипотеке.

Зато пре коначног договора треба прибавити услове банке и упоредити их са уговореним плаћањем. Адвокат који припрема уговор треба да провери и како ће се он спровести, од капаре до исплате и уписа купца. Када се та питања реше на време, странке могу поузданије да планирају потписивање, селидбу и располагање новцем од продаје.

Правни извори

Текст је заснован на прописима важећим 24. октобра 2026. Услове исплате и потребну документацију треба проверити код изабране банке.